Enfamiliehus, sommerhus, tilbygninger mv.

Garage, carport, udhus, overdækket terrasse mv.

Byggeri, der ikke kræver tilladelse og anmeldelse

Byggeret og helhedsvurdering

Dispensationer

Grave- og støbetilladelser

Landzonetilladelse

Tilladelse efter Naturbeskyttelsesloven

Renovering af bygninger

Hævede opholdsarealer og terrænreguleringer

Enfamiliehus, sommerhus, tilbygninger mv.

Hvis du ønsker at udføre et af følgende byggearbejder, skal du ansøge om byggetilladelse:

• Nyt enfamiliehus, sommerhus, stuehus, rækkehuse m.v.
• Sammenbyggede enfamiliehuse med mere end 2 boliger
• Anneks og udestue
• Anvendelsesændringer
• Indretning af tagetage til beboelse
• Om- og tilbygninger
• Genopførelse af bygninger og bygningsdel
• Og meget andet…

Er du i tvivl om dit byggeri kræver byggetilladelse eller ej, er du velkommen til at kontakte afdeling Byg.

Inden du sender din ansøgning

Det er vigtigt, at du først undersøger bygningsreglementet, og om der er privatretlige servitutter, deklarationer, offentligretlige byggelinier, lokalplaner, byplansvedtægter m.v., som kan få indflydelse på opførelsen af dit byggeri.

Bemærk, at der gælder særlige regler for opførelse af byggeri i landzone.

Send fyldestgørende ansøgningsmateriale

Du opfordres til at sende ansøgningsmaterialet komplet og samlet. Manglende materiale vil forlænge sagsbehandlingen af din ansøgning.

Gennemgå nedenstående liste for at sikre at du får sendt alt nødvendigt materiale med. Listen er vejledende og er afhængig af det konkrete projekt.

• Ansøgning om byggetilladelse
• Dispensationsansøgning
• Fuldmagt fra ejer
• Situationsplan – med angivelse af koter for grunden og byggefelt
• Facadetegninger
• Principsnit
• Kloak-/afløbsplan
• Tinglyste dokumenter, der kan være relevante for byggesagen
• Byggeskadeforsikring
• Skema vedr. oplysninger til BBR

Derudover skal du indsende følgende dokumenter, som skal opbevares i kommunens arkiv:

• Snittegning
• Plantegning
• Energirammeberegning
• Varmetabsberegning (ved om- og tilbygning)

Alle tegningerne skal være målsatte og målefaste.

Alt tegningsmateriale skal sendes i 3 eksemplarer; et sæt til kommunen, et til ejer og et til ansøger.

Byggetilladelsens gyldighed

En byggetilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden 1 år fra tilladelsens dato.

Byggesagsgebyr

Når kommunen giver en byggetilladelse, vil der blive opkrævet et gebyr for byggesagsbehandling.

Nye regler for byggesagsbehandling

Pr. 1. januar 2009 trådte nye regler om byggesagsbehandling i kraft.

Ifølge disse regler skal kommunen ikke længere sagsbehandle de tekniske forhold i byggesager, hvor der er tale om byggeri af begrænset kompleksitet.

Ved tekniske forhold menes Bygningsreglement 2010’s bestemmelser (i kap. 3-8) om bygningens indretning, konstruktioner, brandforhold, indeklima, energiforbrug og installationer.

Reglerne om den nye byggesagsbehandling og kommunens rolle kan findes i Bygningsreglement 2010 (BR-10).

Ukompliceret byggeri

Det ukomplicerede byggeri er defineret ved:

• En- og tofamiliehuse
• Sommerhusbebyggelse
• Garager, carporte, udhuse m.v. over 50 m²
• Om- og tilbygninger

Kommunen behandler din ansøgning kun i henhold til de bebyggelsesregulerende bestemmelser i BR-10 kap. 2.

Det er således dit og din rådgivers ansvar at indsende dokumentation for, at dit byggeri overholder kravene i kapitlerne 3-8.

Øvrigt ukompliceret byggeri

Det øvrige komplicerede byggerier er defineret ved:

• Sammenbyggede enfamiliehuse med mere end 2 boliger
• Om- og tilbygninger

Disse bygningstyper betegnes også som byggerier af begrænset kompleksitet, men udover kap. 2 i BR-10 (bebyggelsesregulerende bestemmelser) behandler kommunen også sagen iht. BR-10 kap. 5 (brandforhold).

Det er dit og din rådgivers ansvar at indsende dokumentation for, at kravene i kapitlerne 3-4 og 6-8 er overholdt.

Garage, carport, udhus, overdækket terrasse mv.

Afdeling Byg har udarbejdet pjecen "Garage, carport, udhus, overdækket terrasse", der beskriver reglerne for opførelse af garage, carport, udhus og lign. sekundære bygninger, der ikke er til beboelse.

Pjecen indeholder bl.a. oplysninger om, hvornår du kan bygge en garage, carport mv. uden anmeldelse og byggetilladelse, hvornår du skal anmelde bygningen, og hvornår du skal ansøge om byggetilladelse. I pjecen kan du også finde eksempler på tegningsmaterialet.

Du skal have Adobe Reader på din pc for at kunne åbne pjecen. Hvis du oplever problemer med at åbne eller se filen, kan du rette henvendelse til afdeling Byg og få udleveret pjecen eller få den tilsendt med posten.

Hvis du er i tvivl om reglerne, er du velkommen til at kontakte afdeling Byg og tale med en byggesagsbehandler.

Byggesagsgebyr

Når kommunen giver en tilladelse, vil der blive opkrævet et gebyr for byggesagsbehandling.

Tilladelsens gyldighed

En tilladelse ved anmeldelse eller byggetilladelse bortfalder, hvis arbejdet ikke er påbegyndt inden 1 år fra tilladelsens dato.

Byggeri, der ikke kræver tilladelse og anmeldelse

Visse byggearbejder kræver ikke kommunes godkendelse. I disse tilfælde er det dig selv, din håndværker eller tekniske rådgiver, der er ansvarlig for, at reglerne overholdes.

Byggearbejder, der kan udføres uden tilladelse eller anmeldelse iht. BR-10 kap. 1.6 er:

• Småbygninger på højst 10 m² (dvs. drivhuse, legehuse og skure)
• Garage, carport, udhus, overdækket terrasse mv. på højst 35 m² (ved enfamiliehuse og sommerhuse)
• Garage, carport, udhus, overdækket terrasse mv. på højst 20 m² (ved sammenbyggede enfamiliehuse, dvs. dobbelthuse, rækkehuse mv.)
• Ombygning af enfamiliehuse, rækkehuse, sommerhuse, hvis arbejdet ikke medfører udvidelse af etagearealet eller anvendelsesændring.
• Ombygning af garager, carporte, udhuse mv., hvis arbejdet ikke medfører udvidelse af arealet eller anvendelsesændring.
• Haveanlæg som åbne svømmebassiner, havepejse og terrasser i tilknytning til enfamiliehuse og sommerhuse
• Campinghytter og kolonihavehuse
• Tørringsanlæg for korn, frø og andre afgrøder
• F-gastanke på indtil 1.000 kg (2.400 l beholderrumfang), der hører til stationære F-gasanlæg og F-gastankstationer)
• Satellitantenner med en diameter på højst 1,0 m og CE-mærkede tagantenner
• Konstruktioner og anlæg, som indeholder brugerbetjente funktioner, såsom IT-standere, betalings- og selvbetjeningsautomater og lignende publikumsrettede servicefunktioner

Småbygninger på højst 10 m²

For småbygninger på højst 10 m² gælder det, at bygningen skal overholde følgende krav, jf. BR-10 kap. 2.7.7 stk. 2:

• den skal ligge mindst 2,5 m fra andre bygninger på samme matrikel
• ingen del af bygningens ydervæg eller tag er højere end 2,5 m over terræn
• der må ikke opføres mere end 2 småbygninger uden kommunens godkendelse.

I sommerhusområder skal bygningen ligge i en afstand af mindst 2,5 m fra skel mod vej, sti og nabo.

Registrering af bygninger i BBR-meddelelse

Bygninger, der kan opføres uden anmeldelse og byggetilladelse, skal også indberettes i din BBR-meddelelse. Derfor skal du huske at kontakte kommunens afdeling Byg for at kunne få registreret dine nye bygninger.

I vejledningen til BBR "Din pligt som ejer", kan du læse mere om dit ansvar som ejer.

Byggeret og helhedsvurdering

I Bygningsreglement 2010 kap. 2.7 er der fastsat en række bestemmelser om bebyggelsesprocenter, etageantal, højde- og afstandsforhold.

Byggeret

Hvis dit byggeri overholder disse bestemmelser, så har du byggeret og kommunen kan ikke nægte at godkende dit byggeri.

Bestemmelserne i byggeretten gælder ikke, hvis der i en lokalplan, byplanvedtægt eller deklaration fastsat andre bestemmelser om det pågældende forhold.

Følgende former for byggeri er omfattet af byggeretten:

• Fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse, jf. BR-10 kap. 2.7.3
• Sommerhuse i sommerhusområder, jf. BR-10 kap. 2.7.4
• Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger, jf. BR-10 kap. 2.7.6
• Småbygninger på højst 10 m², jf. BR-10 kap. 2.7.7.
• Avls- og driftsbygninger, jf. BR-10 kap. 2.7.8
• Grunde med særlige beliggenhed, jf. BR-10 kap. 2.7.9.

Bemærk, at byggeretten ikke fritager dig for at søge om byggetilladelse eller anmelde dit byggeri efter anmeldelsesreglerne. Du skal stadig opnå tilladelse ved kommunen, før du kan gå i gang med dit byggeri.

Er du i tvivl, så er du velkommen til at kontakte afdeling Byg.

Helhedsvurdering

Hvis dit byggeri ikke kan overholde bestemmelserne for byggeretten, jf. Bygningsreglement 2010 kap. 2.7, skal kommunen foretage en helhedsvurdering af byggeriets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne.

På baggrund af denne helhedsvurdering afgør kommunen, om der skal gives tilladelse eller afslag til byggeriet.

Helhedsvurderingen foretages i forhold til Bygningsreglementets kap. 2 (de bebyggelsesregulerende bestemmelser), og ved vurderingen indgår følgende forhold i bedømmelsen:

• Bebyggelsens omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til anvendelsen
• Bebyggelsens omfang skal svare til det sædvanlige i kvarteret, området eller det, der tilstræbes i området.
• Der skal sikres tilfredsstillende lysforhold
• Der skal sikres tilfredsstillende friarealer og parkeringsforhold
• Der skal være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold

Hvis kommunen er positiv indstillet overfor projektet, vil der som udgangspunkt altid foretages en partshøring i sagen. Ved partshøring har parterne mulighed for at komme med deres bemærkninger eller indsigelser til det ansøgte byggeri. Høringsfristen er mindst 14 dage, jf. forvaltningslovens § 19.

Modtager kommunen bemærkninger eller indsigelser under høringsfristen, vil sagen blive revurderet.

Bemærk, at det altid er kommunen, der afgør om, der skal meddeles tilladelse eller afslag til dit byggeri, og ikke dine naboer.

Såfremt dit byggeri ikke overholder alle bestemmelserne i BR-10 kap. 3-8, skal du ansøge om dispensation.

Dispensationer

Hvis dit byggeri ikke kan gennemføres inden for den gældende lovgivning, har du mulighed for at søge dispensation.

Dispensation er altid en individuel vurdering, idet der ikke kan gives generelle dispensationer. Så selvom din nabo måske har fået lov, så er det ikke sikkert, at du også får lov, da to sager aldrig er ens.

Der kan f.eks. søges om dispensation fra:

• Bygningsreglement 2010 kap. 3-8 (bestemmelser om bygningers indretning, konstruktioner, brandforhold, indeklima, energiforbrug og installationer).
• Lokalplaner og byplanvedtægter
• Anden lovgivning

Det er altid en forudsætning ved en eventuel dispensation, at det konkrete forhold, hvorom der søges dispensation, er foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser.

Der er visse formelle regler, som kommunen ikke kan dispensere fra. Det gælder f.eks.:

• Hvornår der skal ske byggesagsbehandling
• Hvornår der skal foretages partshøring eller naboorientering
• Ankebestemmelser
• Beregningsregler (regler for beregning af bebyggelsesprocent, bygningens etagearealer osv.)

Hvem skal søge om dispensation?

Som ejer er det din pligt at søge de nødvendige dispensationer til dit byggeri.

Det skal fremgå tydeligt i din anmeldelse af byggeri eller byggeansøgning, hvilke forhold ved byggeriet der søges om dispensation for.

Kommunen kan forlange enhver oplysning og tegningsmateriale, som er nødvendig for at kunne give dispensationen.

Dispensationsansøgninger skal begrundes. Ved kommunens vurdering af dispensationsansøgninger vil saglige hensyn efter en konkret vurdering indgå, og der kan i forbindelse med dispensationen stilles betingelser. Det kan fx dreje sig om anvendelsen af ejendommen eller alternative måder at opfylde hensynet bag bestemmelsen på.

Dispensation efter Bygningsreglement 2010

Da der kun kan søges om dispensation fra reglementets kap. 3-8 (kapitler om de tekniske forhold), er det kun kommunen, der vurderer og afgør, om den ansøgte dispensation kan meddeles.

I forbindelse med denne vurdering bliver der ikke foretaget partshøring i sagen.

For så vidt angår afvigelser fra reglementets kap. 2 (bestemmelser om afstand til skel, højde m.m.) henvises til afsnit om helhedsvurdering.

Dispensation fra lokalplaner, byplanvedtægter mv.

Da dispensationen søges fra en eller flere bestemmelser i en lokalplan, byplanvedtægt mv., vil kommunen først selv foretage en konkret vurdering af de enkelte forhold.

I de tilfælde, hvor kommunen agter at meddele dispensationen, vil der som led i hele proceduren ske en naboorientering, hvor naboerne vil få 14 dage til at fremkomme med deres bemærkninger eller indsigelser til det ansøgte.

Eventuelle reaktioner ved en naboorientering vil indgå i den endelige beslutning om meddelelse af dispensation eller meddelelse om afslag.

Det bemærkes, at kommunen kan meddele dispensation også i de tilfælde, hvor en nabo er imod et konkret byggeri.

Grave- og støbetilladelser

Ved opførelse af enfamiliehuse, sommerhuse, garage/carport og lign. samt om- og tilbygninger hertil meddeler kommunen ikke grave- og støbetilladelser.

Der kan kun i særlige tilfælde eller ved større byggeprojekter (projekter i flere etaper) meddeles grave- og støbetilladelse.

Der opkræves gebyr for udstedelse af grave- og støbetilladelser.

Landzonetilladelse

Udover byggetilladelse kræver nogle byggerier også tilladelse efter planlovens § 35 stk. 1 (landzonetilladelse).

Planloven inddeler hele landet i byzoner, sommerhusområder og landzone.

Landzonen er videre opdelt i:

• lokalplanlagte områder – arealer i landzonen, hvor der er udarbejdet en lokalplan
• landsbyer – som er afgrænset i kommuneplanen
• det åbne land – den uplanlagte del af landzonen

Formålet med inddelingen af det åbne land i zoner og bestemmelserne i landzone er, at modvirke en tilfældig og uhensigtsmæssig spredning af byer og anlæg i det åbne land.

I landzonen må man som udgangspunkt kun bygge og anlægge det, der er nødvendigt for hovederhvervene i landzonen, dvs. landbrug, skovbrug og fiskeri. Alle andre anlæg kræver en særlig tilladelse efter planlovens § 35.

Et par eksemplar på noget der kræver landzonetilladelse, jf. planlovens § 35 stk. 1:

• at udstykke en grund
• at bygge en bolig
• at bygge en garage, carport, udhus over 50 m² ved sin bolig
• at udvide sin bolig til over 250 m²
• at tage et sommerhus i brug til helårsbolig
• at etablere en virksomhed eller anlæg der ikke er til landbrug m.v.
• at bygge en driftsbygning, der ikke ligger i tilknytning til eksisterende bygningsmasse

Der er særlige muligheder for brug af ældre landbrugsbygninger til håndværk, industri, butik, bolig eller lign. efter planlovens § 37.

Er du i tvivl om dit byggeri kræver tilladelse efter planloven, kan du kontakte kommunens byggeafdeling.

Ansøgningsmateriale

Hvis dit byggeri kræver landzonetilladelse, skal du indsende en ansøgning, som indeholder:

• Ansøgning om landzonetilladelse
• Baggrund for ansøgning (begrundelse)
• Situationsplan, visende bygningens placering på grunden
• Plantegninger
• Facadetegninger med beskrivelse af materialer og farvevalg

Når kommunen meddeler en landzonetilladelse, bliver den offentliggjort (annonceret) i kommunens lokalaviser.

Tilladelsens gyldighed

En landzonetilladelse skal udnyttes inden 3 år.

Tilladelse efter Naturbeskyttelsesloven

Hvis du bor på landet, og vil bygge tæt på noget natur eller grave til f.eks. en sø skal du altid have en tilladelse fra kommunen.

Herunder kan du se en liste med de beskyttelseslinier, som kommunen er med til at holde øje med om, bliver overholdt.

Det er for at sikre, at vores kyster, søer, åer, skove, fortidsminder, sten- og jorddiger og kirker bevares som vigtige landskabselementer, samt for at sikre biologiske, kulturhistoriske og rekreative værdier på arealerne uden om.

Reglerne og bestemmelserne er fastsat i bl.a. Naturbeskyttelsesloven og Museumsloven.

• strandbeskyttelseslinien – 300 m fra kysten
• sø- og å-beskyttelseslinien – 150 m fra søer og åer
• skovbyggelinien – 300 m fra skove
• fortidsminder og gravhøje – 100 m fra fortidsminder og gravhøje
• kirkebyggelinien – 100 m fra kirker
• sten- og jorddiger – må ikke fjernes
• beskyttede naturtyper – naturbeskyttelseslovens § 3

Du kan på Danmarks Miljøportal se, om din ejendom kan være omfattet af beskyttelseslinier, om du har fortidsminder og meget andet. Vær opmærksom på, at oplysningerne er vejledende.

Men har du et konkret ønske om byggeri eller søger du bare oplysninger om, hvilke muligheder, der er for byggeri, anlæg eller lign. på din ejendom, er du velkommen til at kontakte afdeling Byg.

Renovering af bygninger (facadeændring, nyt tag m.v.)

Hvis du vil ændre en husfacade, skal husets arkitektur respekteres. Du skal bl.a. være opmærksom på følgende forhold:

• Hensyn til helhedsvirkningen i forbindelse med omgivelserne
• Konstruktive og brandmæssige krav
• Tinglyste servitutter på ejendommen
• Gældende lokalplan eller byplanvedtægt, der stiller krav til bygningens ydre fremtræden
• Er bygningen bevaringsværdig

Hvis din bolig er udpeget som bevaringsværdig, vil det altid være en god idé at kontakte afdeling Byg for af få råd og vejledning til, hvilke hensyn du bør tage. Du kan også finde inspiration i Arkitekturstilblade.

Neden for kan du se, hvilke krav der stilles til ansøgning om renovering af bygninger:

Du skal søge om byggetilladelse, hvis:

• Der sker store ændringer i konstruktioner og installationer
• Arealet af en tagetage udvides – f.eks. med en kvist

En ansøgning om tilladelse til ændring af en facade mv. skal indeholde tegninger i mindst 2 eksemplarer. I ansøgningen skal der være oplysninger om den eksisterende og fremtidige facade. Blandt andet skal tegningerne være i passende målestoksforhold med detaljer og med oplysninger om materialer og farver.

Der skal ikke søges om tilladelse, hvis:

• Ombygningen sker indenfor det eksisterende registrerede boligareal.

Det skal dog bemærkes, at det altid er ejers ansvar, at et byggearbejde udføres i overensstemmelse med gældende regler, det kan derfor anbefales, at der rettes henvendelse til afdeling Byg.

Hævede opholdsarealer og terrænreguleringer

Hævede terrasser og opholdsarealer

I boligområder fastslås der i BR-10 kap. 2.7.3, at hævede terrasser og opholdsarealer skal placeres mindst 2,50 m fra naboskel

I sommerhusområder fastslås der i BR-10 kap. 2.7.4, at hævede terrasser og opholdsarealer skal placeres mindst 5 m fra naboskel.

Administrationspraksis omkring hævede opholdsarealer og terrasser er, at der er tale om et hævet opholdsareal, såfremt det ligger mere end 30 cm over naturligt terræn.

Dermed er etablering af hævede opholdsarealer, der hæves mindre end de 30 cm over naturligt terræn, omfattet af en vejledende bagatelgrænse og kan etableres uden tilladelse.

Hæves opholdsarealet med mere end 30 cm over naturligt terræn, skal der ansøges om tilladelse ved kommunen.

Det skal dog pointeres, jf. BR-10 B.1.1.4 stk. 1, at bebyggelsens højde måles fra naturligt terræn. Hvor der er tale om skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle fastlægges et eller flere niveauplaner af kommunen.

Terrænreguleringer

Terrænregulering foregår som regel i forbindelse med byggeri, men også ved anlæg af have, jordvolde, støttemure og lignende, kan der være forhold, som kræver kommunens godkendelse.

Lokalplanlagte områder og Byggelovens § 13

Der vil ofte være bestemmelser om terrænregulering i lokalplaner. Her gælder oftest den regel, at du ikke må regulere terrænet med mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn.

Terrænreguleringer i skelbræmmen (de første 2,5 m fra naboskel) skal altid godkendes fra kommunen, da kommunen skal orientere naboen om ændringen.

Hvis der ikke er fastsat bestemmelser i en lokalplan, er det alene bestemmelserne i Byggelovens § 13, der gør sig gældende.

Hvis der er foretaget en ulovlig terrænregulering eller en regulering, som er til gene for naboer og omgivelserne i øvrigt, kan kommunen påbyde, at terrænet ændres, jf. Byggelovens § 13.

Hvad skal du være opmærksom på

De mest almindelige ulemper, som en terrænregulering kan medføre, er:

• Indbliksgener
• Risiko for at jord skrider ned
• At regn- og overfladevand ledes til de omkringliggende grunde

Hvis du ønsker at terrænregulere din grund, er det altid en god idé at kontakte afdeling Byg, inden du går i gang med arbejdet.

Terrænreguleringer skal som hovedregel undgås, og byggeri skal som udgangspunkt tilpasses det naturlige terræn.

I tilfælde med særlige terrænforskelle kan kommunen ved ansøgning herom, tillade større terrænreguleringer, såfremt ændringen ikke medfører gener for naboer og omgivelserne.